Czy można unieważnić umowę kredytu frankowego, jeśli z czasem zaczęliśmy prowadzić działalność gospodarczą związaną z nieruchomością kupioną na kredyt? Sąd Najwyższy mówi: tak. Status konsumenta ocenia się na dzień zawarcia umowy, a późniejsze zmiany – nawet założenie biura rachunkowego w tym mieszkaniu – nie pozbawiają ochrony konsumenckiej.
Sprawa kredytu na mieszkanie dla syna
Anna i Tomasz M. w 2008 r. zaciągnęli kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich (CHF), aby kupić mieszkanie dla swojego syna. Bank zaproponował im kredyt denominowany do CHF, który – jak się później okazało – zawierał klauzule przeliczeniowe i ryzyka walutowego, uzależniające wysokość rat od kursów ustalanych jednostronnie przez bank. Spłata miała odbywać się w złotych, ale przeliczana była po kursie sprzedaży CHF z tabeli bankowej.
Po kilku latach syn wyprowadził się, a powodowie przeznaczyli mieszkanie na siedzibę biura rachunkowego, które prowadzili. Od 2010 r. koszty kredytu zaczęli zaliczać do kosztów uzyskania przychodu.
Sąd I instancji: umowa ważna, ale klauzule niejednoznaczne
Sąd Okręgowy w Słupsku przyznał, że postanowienia dotyczące przeliczeń walutowych naruszały interesy kredytobiorców – nie określono żadnych reguł, według których bank ustala kurs CHF, co oznaczało możliwość dowolnego kształtowania zobowiązania przez bank. Jednak sąd nie uznał tego za wystarczające do stwierdzenia nieważności całej umowy.
Sąd Apelacyjny: klauzule abuzywne = nieważność umowy
Sąd Apelacyjny w Gdańsku był innego zdania. Wskazał, że mechanizm indeksacji i przeliczania rat tworzy nierozerwalną całość. Skoro klauzule te są abuzywne (nieuczciwe), to eliminując je – znika cały mechanizm przeliczeniowy i ryzyko walutowe, które było istotą kredytu indeksowanego do CHF.
Co ważne, Sąd Apelacyjny utrzymał status powodów jako konsumentów, ponieważ przy podpisywaniu umowy nie prowadzili działalności gospodarczej. To, że później zmienili przeznaczenie mieszkania, nie ma znaczenia dla oceny prawnej klauzul.
Bank się nie poddaje – kasacja do Sądu Najwyższego
Bank nie zgodził się z wyrokiem i wniósł skargę kasacyjną. Twierdził m.in., że:
- powodowie nie byli już konsumentami, gdy zakwestionowali umowę,
- sąd powinien był próbować „uratować” umowę, uzupełniając ją przepisami prawa (zgodnie z orzecznictwem TSUE),
- nie można uznać za abuzywne klauzul, które były jasne i zrozumiałe.
Sąd Najwyższy: Umowa nie może istnieć bez mechanizmu indeksacji
W wyroku z 2025 r. Sąd Najwyższy oddalił skargę banku. W uzasadnieniu podkreślił, że:
- klauzule waloryzacyjne (indeksacyjne i przeliczeniowe) określają główny przedmiot umowy,
- jeśli są nieuczciwe i zostaną usunięte, umowa nie może być dalej wykonywana – bo traci swój zasadniczy mechanizm działania,
- nie ma możliwości ich „naprawienia” normami prawa krajowego, jeśli zmieniłoby to istotę umowy.
SN przypomniał też, że ochrona przewidziana w dyrektywie 93/13 dotyczy każdego konsumenta, niezależnie od poziomu jego wiedzy ekonomicznej czy doświadczenia.
Co z tego wynika?
✅ 1. Konsumencki status liczy się na moment zawarcia umowy
Nawet jeśli dziś prowadzisz firmę, wynajmujesz nieruchomość lub odliczasz koszty kredytu – to nie ma znaczenia, jeśli przy podpisywaniu umowy działałeś jako konsument. Sądy badają, w jakim charakterze działałeś w momencie podpisywania dokumentu.
✅ 2. Jeśli klauzule waloryzacyjne są abuzywne – umowa upada
Kredyty indeksowane do walut, takie jak CHF, opierały się na dwóch mechanizmach:
- indeksacji kwoty kredytu do obcej waluty (ryzyko kursowe),
- przeliczania rat po kursie banku (spread).
Jeśli obie klauzule są nieuczciwe, nie da się ich zastąpić. Umowa staje się nieważna w całości.
✅ 3. Bank nie może „zastąpić” klauzul własnym kursem
SN potwierdził wcześniejsze orzecznictwo, że brak jasnych reguł przeliczania (czyli np. brak powiązania z niezależnym kursem rynkowym) oznacza dowolność działania banku, co narusza interes konsumenta.
✅ 4. Wiedza ekonomiczna kredytobiorcy nie ma znaczenia
To, że ktoś ma większą świadomość finansową albo prowadzi firmę, nie pozbawia go ochrony jako konsumenta, jeśli w momencie podpisania umowy działał prywatnie. Tę zasadę potwierdza zarówno TSUE, jak i Sąd Najwyższy.
Podsumowanie
Unieważnienie kredytu frankowego jest możliwe nawet wtedy, gdy kredytobiorca zmienił później charakter korzystania z nieruchomości. Kluczowy jest moment zawarcia umowy – jeśli wtedy byłeś konsumentem, zachowujesz ochronę wynikającą z prawa unijnego.
To kolejny wyrok potwierdzający, że kredyty frankowe zawierające nieuczciwe mechanizmy przeliczeniowe są nieważne, a banki nie mogą ich „uzdrawiać” po fakcie. Nawet jeśli od lat prowadzisz działalność w zakupionym lokalu – Twoje prawa jako konsumenta nadal są chronione.
Kamil Boruta – radca prawny, Aleksandra Smok
