Znaczenie instytucji przelewu wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej czy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stale rośnie. Jest to efektem szeroko zakrojonego, spekulacyjnego obrotu tymi wierzytelnościami. Aby ograniczyć to zjawisko, ustawodawca wprowadził wymogi dotyczące możliwości dokonania przelewu wierzytelności.
Cesja wierzytelności wynikających z umów deweloperskich zyskała na znaczeniu w ciągu ostatnich dwóch dekad, co jest związane z utrzymującym się wysokim popytem na rynku nieruchomości oraz systematycznym wzrostem ich cen. Te okoliczności powodują zwiększone zainteresowanie instytucją przelewu wierzytelności przez nabywców.
Zagadnienie to rodzi jednak wątpliwości dotyczące ograniczeń w zakresie dopuszczalności przeniesienia wierzytelności nabywcy, formy przeprowadzenia tej czynności prawnej oraz jej skutków podatkowych.
1.Ogólna charakterystyka umowy przelewu wierzytelności w kontekście ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego (akt z dnia 23.04.1964 r.), przelew wierzytelności polega na tym, że wierzyciel ma prawo, bez zgody dłużnika, przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiają się temu przepisy ustawy, zastrzeżenie umowne lub właściwość zobowiązania. Jest to umowa, na podstawie której wierzyciel przenosi wierzytelność na inną osobę, co skutkuje nabyciem wierzytelności przez cesjonariusza oraz utratą jej przez cedenta.
Instytucja przelewu wierzytelności znajduje szerokie zastosowanie w umowach deweloperskich oraz w innych umowach zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, regulowanych ustawą z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej u.o.p.n.).
W wyniku nowelizacji wprowadzonej ustawą z dnia 26.05.2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej u.p.p.o.) wprowadzono ograniczenia dotyczące dopuszczalności cesji praw przysługujących nabywcy wobec dewelopera w celach zarobkowych (zob. art. 37a oraz 30 ust. 3 i 4 u.o.p.n.). Dodatkowo, umowa przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (zob. art. 40 ust. 1 u.o.p.n.). To wiąże się z obowiązkowym udziałem notariusza w procesie dokumentowania umowy cesji.
W przypadku cesji z umowy rezerwacyjnej nie ma potrzeby zachowania tej formy (art. 511 k.c. oraz art. 30 ust. 1 u.o.p.n.). Wiele umów, w tym deweloperskie, ma charakter wzajemny i dwustronnie zobowiązujący. Strony oraz nabywca wierzytelności często dążą do kompleksowej zmiany stron w stosunku zobowiązaniowym, co wymaga przeprowadzenia dwóch czynności: przelewu wierzytelności (zgodnie z art. 509 k.c. w zw. z art. 37a u.o.p.n.) oraz przejęcia długu (zgodnie z art. 519 k.c.).
W przypadku umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n., konieczne jest uzyskanie zgody dewelopera na zmianę dłużnika (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.) oraz ewentualny przelew wierzytelności, jeżeli przewiduje to art. 514 k.c., który odnosi się do zastrzeżenia zgody dłużnika. Umowa przelewu wierzytelności może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna.
2.Przedmiot przelewu i ustawowe warunki dokonania czynności przelewu wierzytelności
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w brzmieniu obowiązującym od 16.07.2023 r., w znaczący sposób ograniczyła możliwości obrotu prawami do wybudowania i nabycia lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych wynikającymi z umów zawartych przez nabywców z deweloperami. Wprowadzone regulacje dotyczą wierzytelności będących przedmiotem przelewu pomiędzy cedentem, który jest uprawniony z umowy deweloperskiej, a cesjonariuszem.
W tym kontekście należy rozróżnić dwa przypadki. Po pierwsze, dotyczące wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, które objęte są zakazem cesji (zob. art. 30 ust. 3 u.o.p.n.). Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej jest w związku z tym nieważne, z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwujący przekazuje wierzytelność osobie należącej do I lub II grupy podatkowej (zob. art. 14 ust. 3 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn).
Po drugie, jeśli przedmiotem przelewu są wierzytelności wynikające z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n. (art. 37a u.o.p.n.), nabywca (cedent) może dokonać przeniesienia wierzytelności na cesjonariusza będącego osobą z I lub II grupy podatkowej, bez ograniczeń. Możliwość cesji jest natomiast ograniczona, gdy przelew dokonywany jest na rzecz osoby trzeciej, niezwiązanej z najbliższą rodziną nabywcy.
Ustawodawca określa dwa warunki, które muszą być spełnione łącznie, aby możliwe było dokonanie przelewu wierzytelności nabywcy względem dewelopera na osobę trzecią. Pierwszy z warunków wyznacza górną granicę liczbową w postaci jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w tym działki gruntowej, na której ma być wybudowany), którego cesja może dotyczyć, aby przeciwdziałać jej dokonywaniu w celach zarobkowych. Spełnienie tego wymogu potwierdza notariusz na podstawie wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Drugi warunek wprowadza granicę czasową, w postaci trzech lat przed przeniesieniem wierzytelności, w trakcie których nabywca nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n. Spełnienie tego wymogu nabywca (cedent) potwierdza w odpowiednim oświadczeniu (art. 37a ust. 4 u.o.p.n.), składając je pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe jego treści. Notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o tej odpowiedzialności (art. 40 ust. 1a u.o.p.n.).
Przeniesienie wierzytelności nabywcy względem dewelopera z naruszeniem któregokolwiek z wymienionych warunków nie wpływa na ważność cesji, co oznacza, że nie prowadzi ani do całkowitej, ani do względnej nieważności czynności. W większości przypadków konieczne będzie uzyskanie zgody dewelopera. Umowie przeniesienia wierzytelności w ramach umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej towarzyszy zmiana dłużnika (z dotychczasowego nabywcy na osobę trzecią – przejemcę), zgodnie z art. 519 § 2.
3.Treść umowy przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej lub innej zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz umowy o przejęcie długu
Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.), przelew wierzytelności nabywcy (cedenta) na osobę trzecią (cesjonariusza) musi być dokonany w formie aktu notarialnego, co wymaga udziału notariusza. Czynności notarialne wykonywane przez notariusza powinny być zgodne z regułami dotyczącymi procesu dokonywania czynności notarialnych, a także z normami prawa materialnego dotyczącego czynności prawnych. Szczególną uwagę należy zwrócić na są zgodność treści umowy z prawem oraz na zakres swobody stron w kształtowaniu umowy.
Notariusz powinien dopilnować, aby strony złożyły oświadczenia woli, które jasno określają treść umowy przelewu wierzytelności, w tym:
- odpłatny lub nieodpłatny charakter cesji,
- przedmiot przelewu wierzytelności,
- okoliczność przynależności cesjonariusza do I lub II grupy podatkowej,
- ewentualne oświadczenie nabywcy (cedenta) o dokonaniu cesji w okresie krótszym niż trzy lata od poprzedniej czynności. W tym kontekście notariusz musi pouczyć przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (art. 40 ust. 1a u.o.p.n.).
Jeżeli umowa o przejęcie długu również zawierana jest w formie aktu notarialnego, notariusz powinien zadbać o to, by strony złożyły oświadczenia dotyczące uzyskania zgody wierzyciela (dewelopera) na przejęcie długu, zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Brak zgody wierzyciela skutkuje tym, że umowa przejęcia długu nie wywoła zamierzonych skutków (art. 521 § 2 k.c.).
W praktyce, zgoda dewelopera na przejęcie długu zostanie udzielona pod warunkiem spełnienia przez dotychczasowego nabywcę (zbywcę długu i cedenta) odpowiedniej przesłanki, polegającej na wyrażeniu zgody na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej. Zgodnie z art. 38 ust. 1 u.o.p.n., umowa deweloperska oraz umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n., stanowią podstawę do wpisu roszczeń do księgi wieczystej. Oświadczenie dotyczące wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia zazwyczaj składane jest w trakcie przelewu wierzytelności i przejęcia długu, a więc także w formie aktu notarialnego.
Przeniesienie wierzytelności w ramach umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością złożenia wniosku przez cesjonariusza o wpis roszczenia do księgi wieczystej oraz wniosku o jego wykreślenie w odniesieniu do cedenta (art. 92 § 4 ustawy z dnia 14.02.1991 r. – Prawo o notariacie). Wnioski te są objęte opłatą sądową, którą pobiera i przekazuje notariusz zgodnie z art. 43 i 46 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz art. 7 § 2 pr. not.
Notariusz ma prawo uzależnić sporządzenie aktu notarialnego i objęcie wnioskiem o wpis w księdze wieczystej od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę stosownej opłaty sądowej. Pobraną opłatę notariusz przekazuje odpowiedniemu sądowi rejonowemu (art. 7 § 2 pr. not.).
4. Skutki podatkowe cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy wskazanej w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n.
Notariusz pełni rolę płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (u.p.c.c.) oraz art. 7 § 1 Prawa o notariacie. To rodzi pytania dotyczące powstawania obowiązku podatkowego w przypadku cesji wierzytelności. Organy skarbowe twierdzą, że umowa cesji, jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 u.p.c.c., nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile nie ma postaci jednej z czynności wymienionych w tym przepisie, np. umowy sprzedaży. Wynika to z enumeratywnego charakteru czynności opodatkowanych, co uzasadnia uznanie pobrania podatku przez notariusza za bezzasadne.
Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n., może być nieodpłatna, co pozwala organom podatkowym zakwalifikować ją jako darowiznę w rozumieniu art. 888 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn (u.p.s.d.), nabycie praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski tytułem darowizny podlega opodatkowaniu. Zatem nieodpłatna cesja tych praw będzie rodziła obowiązek podatkowy.
Gdy obdarowanym będzie małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym czy macocha, czynność ta podlega zwolnieniu od podatku, niezależnie od tego, czy obdarowany zgłosił transakcję organowi podatkowemu (art. 4a ust. 1 u.p.s.d.). Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy przypadków, gdy nabycie dokonuje się na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.). Niewymienieni w art. 4a ust. 1 u.p.s.d. obdarowani nie korzystają ze zwolnienia.
Notariusz, sporządzając umowę cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, staje się płatnikiem podatku zgodnie z art. 18 ust. 1 u.p.s.d. oraz art. 7 § 1 Prawa o notariacie. Ma obowiązek:
- prowadzenia rejestru podatku,
- pobrania podatku; notariusz powinien uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniej zapłaty podatku (art. 18 ust. 2 pkt 2 u.p.s.d.), co oznacza, że należny podatek musi być wpłacony w gotówce lub uznany na rachunku bankowym notariusza,
- wpłacenia podatku na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po jego pobraniu oraz złożenia elektronicznej deklaracji o wysokości pobranego podatku,
- przekazania Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacji o sporządzonym akcie notarialnym dotyczącym umowy cesji oraz zamieszczenia jej w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (art. 84a Ordynacji podatkowej).
Rozwiązania przewidziane w art. 30 ust. 3 i 4, art. 37a oraz art. 40 ust. 1 i 1a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) dotyczą przelewu wierzytelności przysługujących nabywcy w związku z zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy wymienionej w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n. W większości przypadków jednak czynności te są ściśle powiązane z przeniesieniem na osobę trzecią długów wynikających z tych umów.
Wprowadzone ograniczenia polegają przede wszystkim na ustawowym zdefiniowaniu dopuszczalnego przedmiotu przelewu (z umowy deweloperskiej lub umowy zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n.), określeniu kręgu podmiotów uprawnionych do dokonania tej czynności oraz na wymaganiu formy aktu notarialnego. Dodatkowo, wprowadzono zakaz przelewu wierzytelności wynikających z umów rezerwacyjnych, z wyjątkiem sytuacji, gdy udział w nich mają członkowie najbliższej rodziny.
Warto zauważyć, że wskazane limity dotyczą wyłącznie umów, których stroną jest nabywca zgodnie z definicją zawartą w art. 5 pkt 5 u.o.p.n., co oznacza, że są to podmioty, które zawarły umowę w celach niezwiązanych bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową. Z tego powodu kontrahenci deweloperów, którzy nabywają prawa do nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, zazwyczaj są przedsiębiorcami i nie podlegają omawianym ograniczeniom.
Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n., wiąże się także z zróżnicowanymi skutkami podatkowymi. Z uwagi na konieczność zachowania formy aktu notarialnego, to notariusz będzie odpowiedzialny za pobranie i przekazanie należnego podatku.
Kamil Boruta – radca prawny, Oliwia Synowiec
