Czy właściciel domu, który znajduje się poza formalnym obszarem ograniczonego użytkowania (OOU) dla lotniska, może żądać odszkodowania za hałas? Sąd Najwyższy powiedział: tak. I to mimo że nieruchomość nie jest objęta nakazami czy zakazami wynikającymi z uchwały sejmiku województwa. Sprawa Iwony i Dariusza W. przeciwko Portowi Lotniczemu Poznań–Ławica stworzyła ważny precedens, który może mieć wpływ na przyszłe roszczenia właścicieli nieruchomości w pobliżu dużych lotnisk.
📌 Tło sprawy – dom poza OOU, ale z problemem hałasu
Iwona i Dariusz W. są właścicielami domu położonego w strefie zewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska Ławica w Poznaniu. Formalnie ich nieruchomość nie była objęta żadnymi nakazami czy zakazami wynikającymi z uchwały sejmiku województwa z 2012 r. Co więcej, ograniczenia z uchwały dotyczyły głównie instytucji publicznych – szkół, szpitali czy żłobków – a nie budynków mieszkalnych.
Pomimo tego, mieszkańcy przez lata doświadczali znaczących uciążliwości związanych z hałasem lotniczym, który narastał w wyniku intensywnej rozbudowy portu lotniczego.
⚖️ O co walczyli właściciele nieruchomości?
Powodowie domagali się 350 tys. zł odszkodowania:
- 200 tys. zł – za spadek wartości nieruchomości,
- 150 tys. zł – za konieczne nakłady na wygłuszenie budynku, aby zapewnić zgodność z normami akustycznymi.
Ostatecznie Sąd Rejonowy w Poznaniu przyznał im kwotę 68 113,21 zł wraz z odsetkami – jako koszty niezbędnej rewitalizacji akustycznej. Uznał, że szkoda faktycznie powstała i wynika z legalnej, ale uciążliwej działalności lotniska.
⚖️ Co powiedział Sąd Najwyższy?
Port Lotniczy Ławica złożył skargę kasacyjną, powołując się na nieprawidłowe – ich zdaniem – zastosowanie przepisów ustawy Prawo ochrony środowiska. W ich ocenie, skoro nieruchomość nie była objęta zakazami wynikającymi z uchwały OOU, nie można mówić o ograniczeniu prawa własności, a tym samym o powstaniu szkody.
Jednak Sąd Najwyższy oddalił skargę, wskazując, że:
„Szkoda powstała nie dlatego, że wprowadzono formalne ograniczenia, ale dlatego, że właściciele nie mają możliwości obrony przed nadmiernym hałasem, mimo że hałas przekracza dopuszczalne normy.” – prof. Karol Weitz, sędzia sprawozdawca.
🔹 To legalne działanie władzy, które jednak ogranicza prawo własności – właściciele nie mogą korzystać z nieruchomości w sposób komfortowy i zgodny z jej przeznaczeniem, a jednocześnie nie mają środków obrony, np. nie mogą skutecznie domagać się redukcji hałasu.
🎯 Kluczowe argumenty SN
Sąd Najwyższy podkreślił trzy główne aspekty:
- Hałas przekracza normy – nawet jeśli nieruchomość nie podlega zakazom, hałas przekracza dopuszczalne poziomy, co wpływa na komfort życia i wartość domu.
- Brak możliwości obrony – właściciele nie mogą skutecznie domagać się ograniczenia hałasu, bo źródło (lotnisko) działa legalnie.
- Szkoda polega na utracie prawa do obrony – to nowatorskie ujęcie. Sama niemożność podjęcia działań prawnych w celu ochrony nieruchomości jest uznana za formę szkody.
⏳ Przedawnienie roszczeń – ważne ostrzeżenie
SN wskazał także, że w tego typu sprawach należy uważać na trzyletni termin przedawnienia, liczony od momentu ustanowienia OOU. Gdyby właściciele czekali, aż hałas stanie się „nie do zniesienia”, mogliby przekroczyć termin dochodzenia roszczeń.
⚠️ Znaczenie wyroku – precedens i zmiana kierunku
Ten wyrok odchodzi od wcześniejszej linii orzeczniczej, m.in. od uchwały SN z 2022 r. (III CZP 100/22), która była mniej przychylna właścicielom spoza obszaru formalnych ograniczeń. Teraz Sąd Najwyższy wyraźnie uznał, że:
Nawet jeśli nieruchomość nie podlega formalnym zakazom, ale hałas realnie utrudnia korzystanie z niej, można domagać się odszkodowania – bo prawo własności jest de facto ograniczane.
🧱 Co to oznacza dla innych właścicieli nieruchomości?
Jeśli mieszkasz w pobliżu lotniska lub innego obiektu powodującego znaczne hałasy (np. trasy szybkiego ruchu, linii kolejowej) i odczuwasz skutki uciążliwości:
✅ Możesz rozważyć roszczenie odszkodowawcze, nawet jeśli Twoja nieruchomość nie znajduje się formalnie w obszarze ograniczonego użytkowania.
✅ Musisz jednak udowodnić, że:
- hałas przekracza normy,
- utrudnia codzienne funkcjonowanie,
- nie masz realnej możliwości ochrony swoich praw jako właściciel.
✅ W takich sprawach liczy się termin – roszczenia przedawniają się po 3 latach od daty wejścia w życie aktu prawnego, który wprowadził OOU.
🧑⚖️ Podsumowanie – nowa nadzieja dla „uciszanych”?
Sprawa Iwony i Dariusza W. to przykład, że walka z potężnym podmiotem, jakim jest lotnisko, może zakończyć się sukcesem, nawet jeśli na pierwszy rzut oka przepisy wydają się niekorzystne.
To także sygnał dla innych właścicieli nieruchomości: prawo własności nie może być pozbawione ochrony tylko dlatego, że hałas pochodzi z legalnie działającego źródła.
Kamil Boruta – radca prawny, Aleksandra Smok
