Kupno apartamentu z widokiem na Zatokę Perską czy inwestycja w egzotyczne grunty w Tajlandii – dla wielu Polaków to spełnienie marzeń i sposób na dywersyfikację portfela. Niestety, globalna sytuacja geopolityczna pokazuje, że „bezpieczne przystanie” mogą w mgnieniu oka zamienić się w strefy konfliktu. Ewakuacja z rejonów objętych działaniami zbrojnymi to nie tylko stres i utrata mienia. Paradoksalnie, ucieczka przed wojną może być początkiem poważnych problemów z polskim fiskusem.
W dzisiejszym wpisie analizujemy, jak aktualne konflikty (m.in. eskalacja na linii USA-Izrael-Iran czy zbrojne starcia Kambodży z Tajlandią) wpływają na sytuację prawno-podatkową polskich inwestorów.
Ucieczka z raju: Kiedy post w social mediach staje się dowodem dla KAS
Wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie i ataki odwetowe Iranu, które dotknęły m.in. Zjednoczone Emiraty Arabskie (w tym Dubaj), zmusiły wielu Polaków do pilnego powrotu do kraju. Ewakuacje – takie jak niedawne loty czarterowe dla turystów czy inwestorów z lotnisk w Dubaju – to sytuacje ekstremalne. Często wraca się bez bagażu, w pośpiechu.
W dobie mediów społecznościowych powroty te są jednak szeroko relacjonowane. Relacje na Instagramie czy Facebooku, w których rodacy opisują swoje przeżycia, nierzadko wspominając o pozostawionych tam apartamentach czy biznesach, stały się bezcennym źródłem informacji dla Krajowej Administracji Skarbowej (KAS). Jak zauważa Agnieszka Ławnicka, radca prawny i doradca podatkowy, te doniesienia wywołały dodatkowe zainteresowanie organów podatkowych majątkiem Polaków za granicą.
Ministerstwo Finansów oficjalnie potwierdza: nabycia nieruchomości poza granicami kraju są w kręgu ścisłego zainteresowania KAS.
Mit bezpiecznej przystani i nieujawnione dochody
Wielu inwestorów ulega złudzeniu, że majątek ulokowany w Dubaju, Tajlandii czy Szwajcarii jest niewidoczny dla polskiego urzędu skarbowego. Nic bardziej mylnego. Mechanizmy międzynarodowej wymiany informacji podatkowych działają dziś niezwykle sprawnie – nie tylko wewnątrz Unii Europejskiej, ale i w relacjach z państwami trzecimi.
Problem pojawia się w momencie, gdy zagraniczne inwestycje nie znajdują pokrycia w oficjalnych dochodach zadeklarowanych w Polsce. Mechanizm jest prosty:
- KAS dowiaduje się o zakupie luksusowej nieruchomości za granicą (np. z wymiany informacji podatkowej, donosów, a nawet analizy mediów społecznościowych).
- Organy sprawdzają historię deklaracji PIT podatnika.
- Jeśli legalnie opodatkowane dochody nie pozwalały na taki zakup, wszczynane jest postępowanie o nieujawnione źródła przychodów.
Sankcja w tym przypadku jest drakońska. Zgodnie z polskim prawem, przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzące ze źródeł nieujawnionych podlegają opodatkowaniu karną stawką w wysokości 75%.
Wielu podatników lekceważy to ryzyko, wychodząc z błędnego założenia, że skoro posiadają za granicą dochody (których w Polsce nie wykazują), to inwestycja jest „czysta”. W rzeczywistości, polski rezydent podatkowy (osoba podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu) musi rozliczać się w kraju z globalnych dochodów, chyba że umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stanowią inaczej. Jeśli zakupiono zagraniczną nieruchomość z nieopodatkowanych w Polsce środków, ryzyko nałożenia sankcyjnego podatku jest ogromne.
Zmieniająca się geografia inwestycji a ryzyko prawne i ekonomiczne
Wojna błyskawicznie weryfikuje opłacalność inwestycji. Zjednoczone Emiraty Arabskie kusiły brakiem corocznego podatku od nieruchomości (zastąpionym jednorazową opłatą 4%) oraz brakiem VAT. Obecnie konflikt zbrojny niweluje te przewagi. Spadają akcje największych deweloperów (np. EmaarProperties, Aldar), a rynek obligacji deweloperskich zamarł.
Podobna sytuacja dotyczy rynków azjatyckich. Konflikt między Kambodżą a Tajlandią sprawił, że tereny przygraniczne, do niedawna kupowane pod hotele, stały się strefą zaminowaną i zagrożoną ostrzałem, z której ewakuuje się kapitał spekulacyjny.
Z prawnego punktu widzenia, zakup nieruchomości na takich rynkach wiąże się dziś nie tylko z ryzykiem fizycznego zniszczenia mienia (co jest często wyłączone z ochrony ubezpieczeniowej z uwagi na klauzule działań wojennych), ale także z brakiem możliwości zbycia takiego aktywa czy wyegzekwowania praw majątkowych przed lokalnymi sądami w warunkach wojennych.
Co z polskim rynkiem? Kredyty pod presją
Sytuacja geopolityczna uderza rykoszetem w polski rynek nieruchomości. Szoki podażowe na rynku ropy i gazu, wywołane konfliktami, przekładają się na wzrost inflacji w Polsce. To z kolei wpływa na decyzje Rady Polityki Pieniężnej.
Oczekiwane przez kredytobiorców obniżki stóp procentowych oddalają się. Choć jeszcze niedawno prognozowano obniżenie stopy referencyjnej, podwyższone ryzyko inflacyjne sprawia, że RPP wstrzyma się z kolejnymi cięciami prawdopodobnie co najmniej do listopada. Dla osób spłacających kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem lub planujących zaciągnięcie zobowiązania, oznacza to utrzymanie wysokich kosztów finansowania.
Rekomendacje dla inwestorów
Zakup nieruchomości za granicą wymaga dziś głębokiej analizy nie tylko biznesowej, ale przede wszystkim podatkowej i prawnomiędzynarodowej. Nasza Kancelaria rekomenduje:
- Audyt legalności środków: Przed zakupem nieruchomości za granicą, należy upewnić się, że środki przeznaczone na inwestycję zostały poprawnie opodatkowane i wykazane w polskim urzędzie skarbowym.
- Rozważne informowanie o majątku: Należy pamiętać, że informacje publikowane w internecie mogą stanowić impuls do wszczęcia czynności sprawdzających przez organy skarbowe.
- Analiza umów międzynarodowych: Każda inwestycja wymaga sprawdzenia umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) między Polską a krajem inwestycji oraz zrozumienia mechanizmów wymiany informacji bankowych i podatkowych (np. CRS).
Brak ostrożności może skutkować tym, że wymarzona rezydencja w egzotycznym kraju stanie się powodem dotkliwej, 75-procentowej kary finansowej narzuconej przez polskiego fiskusa.
Kamil Boruta – radca prawny, Hubert Zapolski
